Conoce el proceso legal y los costos del proceso para escriturar una vivienda nueva en México.
Al comprar una vivienda deben elaborarse las escrituras para dar legalidad a la operación. El trámite se realiza con un notario e intervienen el comprador, el vendedor y el banco que da el crédito hipotecario.
Es un requisito para finalizar el proceso de compra-venta y tiene un costo que deberás cubrir de tu bolsillo, así que no es posible evitarlo.
En Honest Home queremos que conozcas el proceso y costos aproximados de escriturar una casa nueva en 2020, así evitarás que el trámite te tome por sorpresa. En esta entrada te compartimos:
- ¿Qué son las escrituras?
- ¿Cuánto cuestan las escrituras y a quién debo pagar?
- ¿Cuáles son los pasos para obtener las escrituras?
- ¿Cuánto dura el trámite?
- ¿Qué puedo hacer para reducir los gastos notariales?
Podrás usar este simulador de créditos hipotecarios para calcular los gastos en escrituras que deberás contemplar antes de solicitar un crédito hipotecario.
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1. ¿Qué son las escrituras?
Las escrituras son un documento legal que se tramita ante un notario cuando se realiza una transacción de compra-venta de una propiedad. Las escrituras reconocen al comprador como el nuevo propietario de la vivienda.
Dan constancia que tomarás posesión de la propiedad de forma legal y de común acuerdo. Son el título de propiedad de tu patrimonio, por eso son tan importantes.
Las escrituras deben tramitarse sin importar si compras tu casa con un crédito hipotecario o la pagas de contado. En ellas se mencionan las características de la vivienda, el valor que se calcula con el avalúo y la forma en cómo se adquiere.
Establecen que si compras la vivienda con un crédito hipotecario, la propiedad quedará como respaldo para el banco. También están descritas las condiciones del crédito, el enganche, el monto que te prestó el banco, el plazo y las mensualidades.
Las escrituras establecen que mientras termines de pagar el crédito la propiedad quedará como garantía. Al final del plazo del crédito se hace un trámite para que se haga constar que has liquidado el monto y que la propiedad es totalmente tuya.
2. ¿Cuánto cuestan las escrituras?
Los gastos notariales son todos los costos que deben pagarse por el proceso de escrituración, estos pagos se hacen directamente con un notario, quien es el encargado de llevar a cabo todo este procedimiento.
¡Es un gasto que tú deberás cubrir!
Es muy importante tomarlo en cuenta desde el principio para que no te sorprenda.
Un error muy común que cometen las personas que compran su casa es no contemplar este gasto y al realizarlo se afectan sus finanzas personales. En un estudio que hicimos en Honest Home nos dimos cuenta que casi el 50% de las personas que compraron una casa no tenían en cuenta el pago de los gastos notariales.
¡Pero son los gastos más importantes después del enganche!
Es mejor prevenir antes y estimar el costo de todos estos gastos.
El monto que debes pagar por las escrituras dependerá del valor de la vivienda y del estado del país donde la compres ya que los impuestos y los honorarios varían por entidad. Por ejemplo, el Colegio Nacional del Notariado Mexicano estima que los gastos varían entre 4 y 7% del valor de la vivienda en la Zona Metropolitana de la Ciudad de México.
Deben pagarse dos impuestos: el Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) y el pago de derechos para inscribir las escrituras en el Registro Público de la Propiedad. Esto representa aproximadamente el 85% del costo de una escritura.
El monto restante, el 15% del total, es representado por los honorarios del notario y los gastos que incurre al hacer el registro.
Como una referencia: para una casa de dos millones de pesos en la CDMX el gasto por escrituras debe ser de aproximadamente 115 mil pesos, es decir cerca de 5% del valor de la propiedad.
Como puedes ver es un gasto importante. Procura tener el dinero suficiente para evitar sorpresas.
Nuestro consejo es que uses un simulador de créditos hipotecarios para estimar el costo de las escrituras para que contemples este gasto desde el inicio. Simula el crédito que buscas con el precio de la casa que te interesa y contempla estos gastos como parte del enganche.
Te recomendamos que consideres tener al menos el 10% del enganche más el 5% para estos gastos de escrituración.
3. ¿Cuáles son los pasos para obtener las escrituras?
Una vez que has encontrado la vivienda que quieres y has llegado a un acuerdo con el vendedor deberás tramitar tu crédito hipotecario, cuando el banco autorice el crédito pasará lo siguiente:
- El banco revisa el avalúo y el estado legal de la vivienda.
- Si no encuentra problema, enviará los documentos a un notario de su red de colaboradores, también tú podrías elegir un notario, esto dependerá del banco.
- El notario revisa la documentación, el avalúo y las condiciones del crédito.
- El notario confirma que la vivienda no tiene adeudos de impuestos.
- Se realiza una reunión para la firma de las escrituras entre el comprador, el vendedor y el banco.
- En esta reunión se formalizará el pago por la vivienda, se hará constar lo que pagas de enganche y que el resto será depositado por el banco.
- Se realizan los pagos de impuestos y de honorarios del notario.
- El notario inscribe las escrituras en el Registro Público de la Propiedad y te dará una copia certificada.
Cuando se convoque a la reunión para la lectura de la escritura pública, deberás cubrir los impuestos y derechos, así como los gastos y honorarios del notario.
4. ¿Cuánto dura el trámite?
La duración dependerá del estado del país.
El Colegio del Notariado Mexicano calcula un promedio de tres semanas en total, desde que se entrega la documentación al notario hasta que se firman las escrituras.
Recuerda que para no alargar el trámite deberás cumplir con los pagos notariales a tiempo. Lamentablemente es un trámite que está fuera de tu control, pero sí desde el inicio previenes problemas se hará más fácil.
5. ¿Qué puedo hacer para reducir los gastos notariales?
Durante algunos meses del año se llevan a cabo las Jornadas Notariales en muchos estados del país. En este periodo se otorgan descuentos en el pago de impuestos, derechos y honorarios notariales.
Te recomendamos revisar en el Colegio Estatal de tu entidad para informarte de las Jornadas Notariales. Es una buena oportunidad pero depende de la época del año y generalmente hay límites en los descuentos.
Siempre será mejor ahorrar lo suficiente y evitar sorpresas.
En Honest Home te recomendamos lo siguiente:
- Conoce con anticipación el monto aproximado de los costos notariales al simular tu crédito hipotecario. Simula, simula y simula.
- Contempla este gasto desde el inicio. Del monto de la vivienda contempla al menos el 10% de enganche y 5% mínimo para los otros gastos notariales.
- Mantente informado de las Jornadas Notariales en tu estado para aprovechar los descuentos.
- Es mejor cerciorarse de que la vivienda que adquirirás no tenga problemas previos. El avalúo deberá respaldar el monto de crédito que solicitas, además infórmate sobre el vendedor y su reputación.
- Sí no hay problemas legales en la vivienda y cumples con los pagos oportunamente, el trámite de escrituración no debería ser mayor a 3 semanas.
Más vale prevenir.
Te damos estos consejos simples, útiles y valiosos.
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